‘임대소득 2천만 원 이하’의 분리과세 vs 종합과세 판단법과 건강보험료·간주임대료 등 실전 함정을 최신 규정으로 알기 쉽게 소개합니다.
목차
서론｜“2천만 원 이하면 분리과세가 무조건 유리하다?”
월세가 늘어난 요즘, “임대소득 2천만 원 이하면 **분리과세 14%**가 답”이라는 말이 인터넷에 떠돕니다. 그런데 정말 그럴까요? 다른 소득(근로·사업 등) 규모, 임대사업자 등록 여부, 간주임대료 발생 요건, 건강보험료(소득월액/피부양자), 심지어 소형주택 감면 적용 여부까지… 작은 조건 하나가 전체 유불리를 뒤집습니다. 이 글은 사회 초년생부터 중장년층까지 누구나 헷갈리는 분리과세 vs 종합과세 갈림길을 실제 계산식과 체크리스트로 정리합니다. (국세청 공식안내 및 법령 근거를 인용·업데이트했습니다.
본론 1｜핵심 규칙 한 장 요약 (최신 기준)
‘선택적 분리과세’의 전제
- 임대소득 총수입금액(월세+간주임대료) 합계가 연 2,000만 원 이하이면, 분리과세(단일 14%) 또는 종합과세(6~45% 누진) 중 선택 가능합니다.
- 분리과세 시 필요경비율과 기본공제액은 등록/미등록에 따라 다릅니다.
- 등록임대주택: 필요경비 60%, 기본공제 400만원
- 미등록: 필요경비 50%, 기본공제 200만원
- 다만 **기본공제(200/400만원)**은 분리과세 임대소득을 제외한 ‘다른 종합소득금액’이 2천만원 이하일 때만 적용됩니다.
간주임대료(보증금 이자 간주)의 스위치
- 2주택: 보증금·전세금에 대해 간주임대료 과세 없음
- 3주택 이상: 비소형주택 3채 이상 & 보증금 합계 3억원 초과 시 간주임대료 과세 대상
- 1주택: 국내 기준시가 12억원 이하 월세는 비과세(국외주택·12억 초과 국내주택은 과세)
(보유주택 수는 부부합산)
간주임대료 계산의 기준금리(예시)
- 2024년 귀속 간주임대료 계산 시 적용 정기예금이자율 3.5%, 계산식 공개(적수·3억원 공제 등)
분리과세 세율과 지방소득세
- 분리과세 임대소득의 국세 14%, 이에 대한 개인지방소득세는 소득금액의 1.4%(국세의 10%)로 규정돼 실효 15.4% 구조가 됩니다(공제·경비 적용 후 과세표준에 곱함).
종합소득세 누진세율 참고
- 종합과세는 6~45% 누진세율(2023~2024년 귀속 기준)입니다.
본론 2｜분리과세 vs 종합과세, 숫자로 비교하기
전제: 연 임대 총수입금액 = 월세 + 간주임대료. 여기서는 간주임대료가 없다고 가정하고 월세만으로 예시 계산합니다.
(실무에선 홈택스 ‘종합·분리 예상세액 비교’ 모의계산으로 검증하세요.)
케이스 A: 미등록, 총수입 1,800만원, 다른 종합소득금액 ≤ 2,000만원
- 분리과세
- 필요경비 = 1,800만원 × 50% = 900만원
- 기본공제 = 200만원(조건 충족)
- 과세표준(소득금액) = 1,800만 − 900만 − 200만 = 700만원
- 국세 = 700만 × 14% = 98만원
- 지방소득세 = 700만 × 1.4% = 9.8만원
- 총세액 ≈ 107.8만원 → 실효세율 약 6.0%(1,078,000 ÷ 18,000,000 ≈ 0.0599)
- 종합과세(간단 비교용)
- 종합과세에선 분리과세용 50% 대신 장부 또는 기준·단순경비율을 적용합니다. 예컨대 단순경비율이 **42.6%**라면 필요경비는 1,800만×0.426= 766.8만원, 소득금액 1,033.2만원.
- 이것이 기존 종합소득(근로·사업 등)에 합산되어 누진세율이 적용됩니다. 다른 소득 규모가 낮으면 세율 6~15% 구간일 수도 있어 분리과세와 비슷하거나 오히려 낮아질 가능성도 있습니다(다만 각종 공제·세액공제 적용에 따라 달라짐).
요약: 다른 소득이 낮아 **기본공제(200만원)**를 받는 미등록자라면, 분리과세 실효세율이 약 6% 전후로 비교적 낮게 나옵니다.
케이스 B: 미등록, 총수입 1,800만원, 다른 종합소득금액 > 2,000만원
- 분리과세
- 필요경비 = 1,800만×50% = 900만원
- 기본공제 적용 불가(다른 종합소득금액이 2,000만원 초과)
- 과세표준 = 900만원
- 국세 = 900만×14% = 126만원, 지방세 = 900만×1.4% = 12.6만원
- 총세액 ≈ 138.6만원 → 실효세율 약 7.7%
- 종합과세
- 경비 산정 방식(장부·단순·기준경비율)과 기존 소득 규모에 따라 세율 24% 이상 구간에 들어가 오히려 분리과세가 유리해지는 경우가 많습니다.
- 다만, 종합과세를 선택하면 의료비·기부금 세액공제 등 전체 공제 체계에서 절세 여지가 열리기도 합니다(개인차 큼).
요약: 급여 등 다른 소득이 큰 직장인은 기본공제(200/400만원) 배제로 분리과세 실효세율이 올라가지만, 종합과세의 누진세율이 더 가파르면 여전히 분리과세가 유리할 수 있습니다.
케이스 C: 등록임대주택, 총수입 1,000만원, 다른 종합소득금액 ≤ 2,000만원
- 분리과세
- 필요경비 = 1,000만×60% = 600만원
- 기본공제 = 400만원
- 과세표준 = 1,000만 − 600만 − 400만 = 0원
- 산출세액 0원(세액 없음) → 대표적인 무(無)세액 구간.
단, 등록임대는 지자체+세무서 모두 등록 및 임대료 증액 5% 이하, (현재 체계) 장기임대 10년 등 요건을 지켜야 하며, 사후관리 위반 시 경비율·공제액 재적용(추징) 위험이 있습니다.
본론 3｜숨어 있는 함정 7가지 (놓치면 역풍)
1) 기본공제 200/400만원의 문턱
- 분리과세 기본공제(미등록 200만·등록 400만)는 **‘다른 종합소득금액 ≤ 2천만원’**일 때만 적용. 급여·사업소득이 큰 분은 공제 배제로 분리과세 실효세율이 높아질 수 있습니다.
2) 건강보험료(직장가입자 ‘소득월액’ / 피부양자 자격)
- 직장가입자는 월급 외 소득(이자·배당·임대 등) 합계가 연 2,000만원 초과 시, 초과분에 대해 소득월액 보험료가 추가 부과됩니다. (계산식: (연 보수외소득 − 2,000만원)÷12 × 요율). 법령 근거가 명확합니다.
- 피부양자는 요건이 강화되어, 주택임대소득이 1원이라도 발생하면(등록 여부 불문) 소득요건 불충족으로 지역가입자 전환 위험이 큽니다(다른 사업소득과 달리 예외 없음으로 안내). 실무·전문가 글과 보도에서 반복 확인됩니다.
즉, 세금이 0원이더라도(예: 등록 60%+400만원으로 무세액) 피부양자 자격에는 치명적일 수 있습니다. 분리과세/종합과세 선택과 무관하게 ‘소득금액’ 발생 여부가 포인트!
3) 간주임대료 스위치(3주택·3억원 룰)
- 3주택 이상 & 비소형 3채 이상 보유 + 보증금 합계 3억원 초과면 간주임대료 과세. 2주택은 간주임대료 없음. 이 스위치 하나로 수입금액이 급상승 → 분리/종합 선택이 달라질 수 있습니다.
4) 등록임대 사후관리(추징)와 장기요건
- 등록임대 필요경비율 60%·공제 400만원을 받고도 최소 임대기간(예: 10년)·5% 증액 제한 등을 위반하면 미등록(경비 50%·공제 200만원) 기준으로 차액+이자 상당액을 추징당합니다(예외 사유 일부).
5) 소형주택 감면의 배제
- 분리과세 선택 시 소형주택 임대사업자 감면 등 일부 감면이 제외될 수 있습니다(국세청 비교표 명시).
6) 1주택 월세 비과세의 단서
- 국내 기준시가 12억원 초과 주택의 월세, 국외주택 월세는 1주택자라도 과세됩니다. (12억 상향은 ’23년 귀속부터 반영). 국세청
7) 분리과세=원천징수 끝? NO
- 주택임대소득은 금융소득과 달리 원천징수로 끝나는 구조가 아니며, 자진신고·납부가 필요합니다(분리과세 선택 시에도 5월 종합소득세 신고기간에 함께). 한국법학회
본론 4｜실전 체크리스트 & 의사결정 플로우
빠른 의사결정 플로우
- **연 임대 총수입(월세+간주임대료)**가 2천만원 이하인가? → 예면 2)로, 아니오면 종합과세
- 다른 종합소득금액 ≤ 2천만원인가?
- 예 → 미등록: (50% 경비 + 200만 공제) 계산 / 등록: (60% 경비 + 400만 공제) 계산 → 분리과세가 유리한지 합리적 비교
- 아니오 → 기본공제 제외, 그래도 14% 고정세율 vs 누진세율을 비교(대개 고소득자는 분리과세 유리)
- 간주임대료 발생 여부(3주택 & 보증금 3억 초과 등) 체크
- 건강보험료 리스크 점검
- 직장가입자: 보수 외 소득 2천만 초과 여부
- 피부양자: 임대소득 1원 발생 여부
- 홈택스 예상세액 비교로 최종 확인 후 선택·신고.
요약 표 (경비·공제·세율)
| 구분 | 구분 | 기본공제(조건)* | 세율(국세) | 지방소득세 | 비고 |
| 분리과세(등록) | 수입×60% | 400만원 | 14% | 1.4% | 지자체+세무서 등록, 증액 5% 제한 |
| 분리과세(미등록) | 수입×50% | 200만원 | 14% | 1.4% | |
| 종합과세 | 장부/기준·단순경비율 | (종합 전체 공제 체계) | 6~45% | (종합분 지방세) | 일부 감면·공제 가능 |
* 기본공제는 분리과세 임대소득을 제외한 다른 종합소득금액 ≤ 2천만원일 때만 적용.
한눈에 보는 실효세율(예시, 미등록 1,800만원)
결론｜한 줄 요약과 행동 지침
- 임대소득 2천만 원 이하라도 무조건 분리과세가 유리하지 않습니다.
- 다른 종합소득(급여 등) 2천만원을 기준선으로 기본공제(200/400만) 적용 여부가 갈리고, 간주임대료와 건보료까지 합쳐야 진짜 실효 부담이 보입니다.
- 행동 지침:
FAQ (많이 묻는 질문 6)
Q1. 분리과세 14%면 항상 싸지 않나요?
A. 아닙니다. 기본공제 배제, 간주임대료 추가, 건보료 추가 등을 합치면 종합과세가 유리할 때도 있습니다. 모의계산으로 비교하세요.
Q2. 미등록인데 분리과세 하면 200만원 공제는 자동인가요?
A. 아니요. 분리과세 임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 200만원 공제를 받습니다. 초과 시 공제 없음.
Q3. 등록임대면 왜 세금이 0원이 되기도 하나요?
A. 필요경비 60% + 기본공제 400만원 조합으로 소득금액이 0이 나오는 구간(예: 총수입 1,000만원) 때문에 그렇습니다. 다만 요건·사후관리를 반드시 지켜야 합니다.
Q4. 2주택인데 보증금이 커요. 간주임대료 내나요?
A. 2주택은 간주임대료 과세 없음입니다. 3주택 이상 & 비소형 3채 이상 & 보증금 합계 3억 초과부터 과세됩니다.
Q5. 분리과세로 신고하면 원천징수로 끝인가요?
A. 아니요. 주택임대소득은 원천징수 종결형이 아니고, 5월 종합소득세 신고기간에 자진신고·납부해야 합니다.
Q6. 직장인인데 임대소득이 2천만원 이하입니다. 건보료는?
A. **보수 외 소득 합계가 2천만원을 ‘초과’**해야 소득월액 보험료가 부과됩니다(초과분만). 다만 피부양자인 경우 임대소득 1원 발생만으로도 자격상실 위험이 큽니다.
내부 링크 & 외부 레퍼런스
- 외부 레퍼런스
도표 요약
[표1] 선택 체크리스트
| 체크포인트 | 예/아니오 | 메모 |
| 연 임대 총수입(월세+간주임대료) ≤ 2,000만원? | ||
| 다른 종합소득금액 ≤ 2,000만원? (기본공제 200/400 적용) | ||
| 등록임대 요건 충족(지자체+세무서, 5% 증액 제한, 장기요건)? | ||
| 간주임대료 발생(3주택 & 비소형 3채 & 보증금 3억↑) 여부 | ||
| 건보료: (직장) 보수 외 소득 2,000만원 초과? (피부양자) 임대소득 1원 발생? |
[표2] 케이스별 분리과세 실효세율(예시, 미등록·수입 1,800만원)
| 항목 | 공제 적용 | 과세표준 | 국세(14%) | 지방세(1.4%) | 합계 | 실효세율 |
| 케이스 A | O | 700만원 | 98만원 | 9.8만원 | 107.8만원 | 약 6.0% |
| 케이스 B | X | 900만원 | 126만원 | 12.6만원 | 138.6만원 | 약 7.7% |
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