목차
서론: “팔 때가 됐다면, 계산은 더 정확해야 합니다”
부동산 매도 시 가장 큰 변수는 양도소득세입니다. 특히 1세대 1주택 비과세와 **장기보유특별공제(장특공)**는 세액을 좌우하는 핵심 축이죠. 2025년에는 고가주택 12억 비과세 계산, 조정대상지역 2년 거주 요건, 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 횟수 제한 완화, 주택→비주택 용도변경 시 1주택 판정 기준시점 ‘매매계약일’ 명확화 등 실전에서 바로 영향을 미치는 변화가 여럿 있었습니다. 이 글에서는 장특공·1주택 비과세를 최신 세법 기준으로 정리하고, 실제 사례와 표·차트로 계산 감각을 키워 드립니다.
본론 1) 1세대 1주택 비과세 요건 총정리
1-1. 기본 요건(핵심 키워드: 1세대 1주택 비과세)
- 요건: 양도일 현재 국내 1주택 보유 + 2년 이상 보유.
- 고가주택 제외: 양도가액(실거래가) 12억 원 초과 주택은 전액 비과세가 아니며, 12억까지는 비례로 비과세 처리(계산법은 본론 3 참고).
- 조정대상지역에서 ’17.8.3. 이후 취득한 주택은 보유 2년 + 거주 2년 요건을 충족해야 1주택 비과세 적용.
- 부수토지 범위: 도시지역 내 주거·상업·공업지역은 대지면적의 3배, 그 밖 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배까지 비과세 범위로 인정.
메모: 실무에서는 ‘1세대’ 판정, 동거가족·분가·전입일 등 세대분리 이슈가 자주 얽힙니다. 주소지·전입신고·건보 피부양·자녀 학교 등 생활근거를 일관되게 유지하는 것이 안전합니다.
1-2. 특례·예외(핵심 키워드: 일시적 2주택, 혼인·동거봉양 특례)
- 일시적 2주택: 종전주택 취득 후 새 주택 취득→종전주택 처분 과정에서 일정 기간 1세대 1주택 간주 특례. 지역·취득시점에 따라 처분기한이 달라질 수 있어 계약 전 확인 필수.
- 혼인·동거봉양 합가 특례: 각각 1주택 보유한 남녀가 혼인하거나, 60세 이상 직계존속과 합가해 1세대 2주택이 된 경우 특례기간(최대 10년) 동안 1세대 1주택으로 간주하는 범위 확대.
- 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세: 2025년부터 횟수 제한 완화로, 요건만 충족하면 거주주택 비과세를 생애 1회 제한 없이 적용(자세한 적용례는 본론 4).
본론 2) 장기보유특별공제(장특공) 제대로 이해하기
2-1. 왜 장특공이 중요한가?
장특공은 보유기간이 길수록 양도차익에서 일정 비율을 추가로 공제하는 제도입니다. 특히 1세대 1주택의 경우, **고가주택(양도가액 12억 초과)**에서 과세되는 부분에 장특공이 **최대 80%**까지 적용되어 세부담을 크게 줄일 수 있습니다.
2-2. 두 가지 장특공: 일반 vs 1세대 1주택(고가주택 적용)
- 일반 장특공: 토지·건물 등 일반자산에 적용. 보유연수 × 2%, 최대 30%(15년)까지.
- 1세대 1주택 장특공: 보유연수 × 4% + 거주연수 × 4%, 각 항목 최대 40%, 합산 최대 80%.
- 전제: 보유 3년 이상 + (보유기간 중) 거주 2년 이상을 충족해야 거주연수 공제를 더할 수 있습니다.
2-3. 장특공 ‘감각표’(1세대 1주택)
| 보유연수 | 보유공제(4%×연수) | 거주연수 | 거주공제(4%×연수) | 합계(최대 80%) |
| 3년 | 12% | 2년 | 8% | 20% |
| 5년 | 20% | 4년 | 16% | 36% |
| 7년 | 28% | 6년 | 24% | 52% |
| 10년 | 40% | 10년 | 40% | 80% |
팁: 거주연수가 부족하면 합계 공제율이 확 줄어 세액 차이가 큽니다. 조정대상지역 취득분은 거주 2년 요건을 우선 충족해야 1주택 비과세 자체가 가능하므로, 실제로는 보유·거주를 함께 채워 움직여야 합니다.
2-4. 비주택→주택 용도변경 이력 있을 때(중요)
- 2025년부터 비주택 보유기간과 주택 보유·거주기간을 각 기간별 공제율로 나눠 합산해 장특공을 계산합니다. 양도 직전에 ‘주택 전환’만으로 장특공을 크게 늘리는 절세 꼼수 차단 취지입니다.
본론 3) 고가주택(12억 초과) 계산: 비과세와 장특공의 ‘겹공식’
3-1. 12억 비과세는 비례 계산이다
1세대 1주택이면서 양도가액이 12억 원을 초과하면, 전체 양도차익 중 12억/양도가액 비율만큼은 비과세이고 초과분에 대해서만 과세됩니다.
과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) / 양도가액
과세대상 장특공 = 전체 장특공 × (양도가액 − 12억) / 양도가액
3-2. 단계별 실전 예시(기본공제·지방소득세 등은 단순화)
사례 A | 1세대 1주택, 보유 10년·거주 10년, 양도가액 15억, 취득가 9억, 필요경비 0
- 양도차익 = 15억 − 9억 = 6억
- 과세대상비율 = (15 − 12) / 15 = 20%
- 장특공율 = 보유(40%) + 거주(40%) = 80%
- 전체 장특공액 = 6억 × 80% = 4억8천만
- 과세대상 장특공액 = 4억8천만 × 20% = 9천6백만
- 과세대상 양도차익 = 6억 × 20% = 1억2천만
- 양도소득금액 = 1억2천만 − 9천6백만 = 2천4백만 원 → 과세표준 산정(장특공 덕에 과세표준 최소화)
사례 B | 보유 7년·거주 3년, 양도가 13억, 취득 7억
- 장특공율 = 보유 28% + 거주 12% = 40%
- 전체 장특공액 = (13−7=) 6억 × 40% = 2억4천만
- 과세대상비율 = (13−12) / 13 ≈ 7.69%
- 과세대상 양도차익 = 6억 × 7.69% ≈ 4,614만
- 과세대상 장특공 = 2억4천만 × 7.69% ≈ 1,846만
- 양도소득금액 = 약 2,768만 원
사례 C | 보유 5년·거주 0년(무거주), 양도가 20억, 취득 12억
- 장특공율(1주택)에서 거주연수 0년이면 **보유 20% + 거주 0% = 20%**까지만 가능(무거주라면 1주택 비과세 자체가 어려운 경우가 많음).
- 과세대상비율 = (20−12)/20 = 40%.
- 양도차익 8억, 장특공 1억6천만 → 과세대상 양도소득금액 = (8억×40%) − (1억6천만×40%) = 1억6천만 원.
요약: 12억 비례 계산 + 장특공 적용이 핵심. 거주연수가 길수록 과세대상 장특공액이 커져 실효세율이 빠르게 내려갑니다.
본론 4) 2025년 체크포인트: 제도 변화로 달라진 실무
4-1. 주택→비주택 용도변경 후 양도: 1주택 판정 기준시점 = 매매계약일
- 양도 직전에 주택을 상가 등으로 바꿔 **‘주택 수 줄이기’**를 노리는 사례가 있었죠. 2025년부터는 매매계약에 따라 용도변경한 경우, 1주택 여부 판단시점을 **양도일이 아니라 ‘매매계약일’**로 봅니다. 장특공·1주택 비과세 판단 모두 동일하게 적용.
4-2. 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세: 횟수 제한 완화
- 종전에는 생애 1회에 가까운 제한이 있었지만, 2025년부터는 거주주택 비과세를 횟수 제한 없이 적용(거주 2년 등 요건은 동일). 단기민간임대주택 일부도 범위에 포함되었습니다.
4-3. 혼인 합가 특례 기간 5년 → 10년
- 각각 1주택을 보유한 혼인 당사자가 합가하여 1세대 2주택이 된 경우, 1세대 1주택 간주 특례기간을 10년으로 확대. **동거봉양 특례(부모 합가)**와 동일 수준으로 정비되었습니다.
적용시기 실무 노트: 위 4-1~4-3은 대체로 2025.2.28. 이후 계약·양도분부터 적용(세부 항목별 상이). 양도계약 일정과 잔금일·소유권 이전일을 달력에 박제해 두세요.
본론 5) 상황별 케이스 스터디 (계산 로직 포함)
아래 계산은 이해를 돕기 위한 단순화 예시(지방소득세·필요경비·장기보유특별공제 적용 제한 등 생략 또는 단순화). 실제 금액은 홈택스 모의계산 또는 세무전문가와 확인하세요.
케이스 1: 조정대상지역에서 ’18년에 취득, 보유 7년·거주 5년, 양도가 14억
- 1주택 비과세 요건 충족(보유 2년+거주 2년).
- 과세대상 비율 = (14−12)/14 ≈ 14.29%.
- 장특공율 = 보유 28% + 거주 20% = 48%.
- 결과: 과세표준 크게 축소. 거주연수 5년이 세액을 크게 좌우.
케이스 2: 비주택→주택 전환 후 매도(보유 합계 10년, 주택 전환 후 거주 3년, 양도가 13억)
- 장특공은 비주택 보유기간(일반 2% 체계) + **주택 보유·거주기간(1주택 4% 체계)**를 각각 계산해 합산.
- 12억 비례 계산과 결합하면, 전환 직후 매도보다 거주기간을 2년→3년으로 늘릴수록 절세효과가 커짐.
케이스 3: 장기임대주택 보유 + 거주주택 매도
- 2025년부터 횟수 제한 완화로, 요건 충족 시 거주주택을 팔 때 1주택 비과세를 반복 적용 가능.
- 단, 임대주택은 사업자등록·임대료 5% 이내 인상 등 요건 관리 필수.
케이스 4: 혼인 합가로 1세대 2주택 → 처분 전 거주 계획
- 특례기간 10년으로 확대. 이 기간 내 거주·보유 요건을 확보하고 고가주택 12억 계산까지 고려해 매도 타이밍을 조정.
케이스 5: 일시적 2주택에서 종전주택 처분 지연
- 지역·취득시점별 처분기한을 달력으로 관리. 지연 시 1주택 비과세를 놓칠 수 있으니, 대체주택 입주일·전입일·잔금일을 일관되게 정리.
한눈에 보는 표·차트
① 1세대 1주택 비과세 vs 과세(고가주택)
| 구분 | 12억 이하 | 12억 초과(고가주택) |
| 비과세 범위 | 양도차익 전액 비과세 | 양도차익 × (양도가액−12억)/양도가액 만큼 과세 |
| 장특공 적용 | 적용 대상 아님(과세 자체 없음) | 과세대상 부분에 장특공 적용(최대 80%) |
| 거주 요건 | (조정대상지역 취득분) 2년 거주 필요 | 동일 |
② 장기보유특별공제(1세대 1주택) ‘연도별 체감’
③ 비주택→주택 전환 시 장특공 계산 흐름(요약)
- 비주택 보유기간: 일반 장특공(연 2%, 최대 30%) 적용
- 주택 보유·거주기간: 1세대 1주택 장특공(연 4%+연 4%, 각 40%) 적용
- 1)+2) 합산 → 전체 장특공액 산출 → 고가주택 비례 계산 반영
결론: 일정·거주·계약서 3가지를 달력에 박제하세요
장특공·1주택 비과세는 달력 관리가 전부라고 해도 과언이 아닙니다. ① 보유·거주 연수를 채우고, ② 매매계약일·잔금일을 세법상 기준일과 맞추고, ③ 12억 비례 계산 + 장특공 합산까지 엑셀로 미리 돌려보면 예상 세액이 명확해집니다. 특히 2025년 개정으로 용도변경 시 기준일, 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 횟수 완화, 혼인 특례 10년 등은 계약 타이밍에 직접 영향을 줍니다. 매도 직전에 홈택스 모의계산과 전문가 검토를 병행하세요.
FAQ
Q1. 1세대 1주택이면 무조건 비과세인가요?
A. 아닙니다. 양도가액 12억 초과 고가주택은 초과분 비례 과세가 적용됩니다. 또한 조정대상지역 취득분은 2년 거주 요건을 충족해야 합니다.
Q2. 장특공(1세대 1주택) 공제율은 어떻게 계산하나요?
A. 보유연수×4% + 거주연수×4%, 각 최대 40%로 **합계 최대 80%**입니다. 전제는 보유 3년+거주 2년.
Q3. 양도 직전에 주택을 상가로 바꾸면 1주택 비과세가 깨지나요?
A. 2025년부터 매매계약일을 기준으로 1주택 여부를 판정합니다. 계약을 먼저 맺고 용도변경했다면 계약일 기준으로 판단합니다.
Q4. 장기임대주택을 갖고 있는데, 내가 사는 집을 팔면 비과세가 되나요?
A. 2025년부터 횟수 제한 없이 거주주택 비과세 적용이 가능해졌습니다(거주 2년 등 요건 동일). 임대료 인상률 5% 이내 등 임대주택 요건을 충족해야 합니다.
Q5. 혼인으로 1세대 2주택이 되었는데, 언제까지 특례가 적용되나요?
A. 특례기간 10년으로 확대되었습니다. 이 기간 내 요건을 갖추어 매도하면 1주택 비과세·장특공을 적용받을 수 있습니다.
Q6. 상속·증여받은 주택의 보유·거주기간을 합산하나요?
A. 원칙적으로 보유·거주기간 통산은 제한이 있으며, 특히 거주연수는 상속·증여자의 기간을 그대로 합산하지 않는다는 예규가 있습니다. 취득 형태별로 확인이 필요합니다.
부록 A) 12개월 매도 로드맵(달력 기반 체크)
| 월 | 해야 할 일 | 포인트 |
| 1월 | 양도 시뮬레이션(홈택스) | 12억 비례 + 장특공 동시 반영 |
| 2월 | 등본/전입/거주증빙 정비 | 조정대상지역 취득분 거주 2년 확인 |
| 3월 | 대체주택·일시적 2주택 일정 수립 | 처분기한 캘린더에 표시 |
| 4월 | 필요경비 증빙 수집 | 중개보수·취득세·수선비 체크 |
| 5월 | 임대주택 요건 점검 | 사업자등록·임대료 5% 이내 |
| 6월 | 매수자 탐색/가격 시나리오 | 12억 인근 가격대 민감 구간 |
| 7월 | 매매계약 협의 | 계약일이 판정 기준일이 되는 경우 유의 |
| 8월 | 계약서 특약/일정 확정 | 잔금·소유권 이전일 분리 리스크 |
| 9월 | 잔금/인도 준비 | 거주기간 마지막 달 조정 |
| 10월 | 자금·세액 준비 | 지방소득세(10%) 동시 고려 |
| 11월 | 잔금/소유권 이전/신고 | 고가주택 비례계산식 검토 |
| 12월 | 사후관리 | 주소변경, 임대사업 정비 |
부록 B) 엑셀/시트 계산 템플릿(핵심 수식)
주의: 비주택→주택 용도변경 이력이 있으면 **비주택 기간(연 2%)**과 **주택 기간(연 4%+연 4%)**을 구간별로 나눠 계산 후 합산해야 합니다.
