혼합형 고정·변동 모기지 리파이낸싱 계산법을 DSR·스트레스 DSR과 선상환(중도상환)수수료까지 반영해 엑셀/구글시트로 따라 할 수 있게 상세히 설명합니다.
목차
서론｜DSR 시대, 갈아타기 ‘계산의 기술’이 승부를 가른다
금리 싸이클이 바뀌고 스트레스 DSR 3단계가 2025년 7월 1일부로 확대되면서, 같은 소득이라도 대출 한도와 승인 여부가 달라지는 시대입니다. 특히 초기 몇 년은 고정금리, 이후 변동금리로 바뀌는 혼합형 고정·변동 모기지(예: 5년 고정→6개월 변동)는 리파이낸싱 타이밍과 계산법에 따라 이득과 손해가 크게 갈립니다. 여기에 2025년 1월 13일부터 새로 체결되는 대출에 적용되는 선상환수수료(중도상환수수료) 인하까지 맞물리며, “지금 갈아타면 진짜 이득인가?”라는 질문에 정확한 수치로 답할 필요가 커졌죠.
이 글은 ‘혼합형 고정·변동 모기지 리파이낸싱 계산법’을 **DSR(총부채원리금상환비율)**과 스트레스 DSR, 선상환수수료(잔존기간 일할차감)까지 한 번에 반영하는 실무 가이드를 제공합니다. 엑셀/구글시트 수식, 시나리오별 표, 손익분기(BEP) 개월 계산, 승인 가능성 체크리스트까지 모두 담았습니다.
본론1｜핵심 용어와 최신 제도 한눈에 보기
1) 혼합형 고정·변동 모기지란?
- 정의: 초기 T년은 고정금리, 이후 변동금리(6개월·12개월 주기 등)로 바뀌는 주택담보대출. 흔히 ‘5년 고정→변동’ 구조가 대표적.
- 의미: 고정구간 동안 금리 확정성을 확보하고, 이후 시장금리와 연동된 변동 구간에서 절감/상승 리스크를 감수.
2) DSR/스트레스 DSR 포인트(2025)
- DSR 기본 개념: 연소득 대비 모든 대출(주담대·신용·기타)의 연간 원리금 상환액 비율.
- 스트레스 DSR: 변동·혼합형 등 금리상승 리스크를 반영해 심사 시 **가산금리(ST 금리)**를 얹어 상환액을 보수적으로 계산하는 규정.
- 2025.7.1 3단계 핵심: 전 업권 대부분 가계대출에 적용, 기본 ST 금리 1.50%p, 단 지방 주담대는 2025년 말까지 0.75%p 가산. 혼합형은 고정구간 비중에 따라 ST 금리 적용비율을 상향(예: 고정비중 50~70%면 ST 금리의 60%→80% 적용)하여 순수 고정형을 유도. (세부표는 아래 시뮬레이션에 반영)
3) 선상환(중도상환)수수료 변화(2025.1.13 신규계약부터)
- 원칙: 법상 원칙적 금지, 단 대출일부터 3년 이내 상환 시 예외적 부과.
- 개편 요지: 금융사는 실비용(자금운용 차질 손실 + 행정·모집비용) 범위 내에서만 수수료 부과. 5대 은행 평균 주담대 수수료율이 고정 1.4%→0.65%, 변동 1.2%→0.65% 수준으로 인하 공시.
- 계산 관행: 대부분 일할(잔존기간 비례) 차감 구조: 수수료 = 중도상환원금 × 수수료율 × (잔존일수 ÷ 기준기간)(기준기간은 통상 3년). 기존 계약은 약관이 우선.
본론2｜혼합형 고정·변동 리파이낸싱 ‘정석’ 계산 절차(엑셀/시트 수식 포함)
리파이낸싱 의사결정은 **“남으면 갈아탄다”**가 아니라, 현 대출 잔존 비용 vs 새 대출 총비용의 NPV(현재가치) 비교로 결정합니다. 아래 단계대로 엑셀/구글시트에서 복붙하면 끝.
STEP 0. 입력 변수 세팅(셀 이름 예시)
- 잔액 BAL(원), 남은 만기(개월) N_rem, 현재 금리 r_now(연, %), 고정구간 남은 개월 T_fix_rem
- 변동주기(개월) Reset_m, 새 대출 금리(고정구간) r_new_fix, 새 대출 변동 가정 r_new_var(또는 ST 금리 반영), 새 만기 N_new
- 세후 기대수익률/할인율 disc(월 기준)
- 선상환수수료율 fee_rate(약관/공시), 잔존일수비율 alpha = 잔존일수/기준기간일수
- 기타 비용: 인지세·근저당/말소·감정평가·취급수수료 등 etc_cost
STEP 1. 현재 대출의 잔존 상환 스케줄(혼합형)
- 고정구간(남은 T_fix_rem개월):
- 월이율 i1 = r_now/12
- 월상환액 PMT1 = PMT(i1, T_fix_rem, -BAL)
- 고정구간 종료 시 잔액 BAL2 = FV(i1, T_fix_rem, PMT1, -BAL)
- 변동구간: 금리경로가 필요합니다. 보수적으로 r_now + Δ나 ST 금리 가산 규정을 반영한 심사금리로 경로를 설정합니다.
- 단순 시나리오: i2 = (r_now + Δ)/12, PMT2 = PMT(i2, (N_rem - T_fix_rem), -BAL2)
- 정교 시나리오: Reset_m마다 금리가 바뀌는 피스와이즈 PMT를 루프 계산(아래 의사코드).
STEP 2. 선상환수수료 및 부대비용 계산
- prepay_fee = 상환금액 × fee_rate × alpha (alpha=잔존일수/기준기간일수, 기준기간 통상 3년=1095일)
- 일부 약관은 “매년 원금 10% 한도 면제” 등 특례가 있으니, 면제분을 차감 후 계산.
- 총 즉시지출액 C0 = prepay_fee + etc_cost.
STEP 3. 새 대출 스케줄(혼합형)
- 고정구간: iF = r_new_fix/12, PMT_F = PMT(iF, T_new_fix, -BAL)
- 변동구간: iV = (r_new_var)/12 또는 ST 금리 가산 시나리오로 경로 설정, PMT_V 반복 계산.
STEP 4. DSR/스트레스 DSR 통과 점검(승인 가능성 체크)
- 연간 원리금: ANNUAL_P&I = 12 × 평균월상환액(심사금리 적용)
- 혼합형 ST 금리 가중: 고정비중에 따라 ST 금리 60→80%·40→60% 등 가중(아래 표) 후 심사금리를 구성.
- DSR: DSR = (모든 대출의 ANNUAL_P&I 합계 ÷ 연소득)
- 내부한도(예: 40% 등)는 은행·차주 조건별로 상이하므로 여유 구간(예: 마진 3~5%p)을 확보.
STEP 5. 현 대출 유지 vs 리파이낸싱의 NPV·BEP
- 절감현금흐름: save_m = (월상환액_now − 월상환액_new)
- 할인: NPV_saving = -C0 + Σ(save_m / (1+disc)^m)
- 손익분기개월(BEP): 최초 m s.t. 누적할인절감 ≥ C0
- NPV>0 & BEP이 고정구간 내에 나오면 리파이낸싱 유리.
엑셀/시트 바로 쓰는 수식
=PMT(금리/12, 개월수, -대출잔액)
=FV(금리/12, 개월수, PMT, -대출잔액)
=NPV(월할인율, 절감현금흐름범위) - 초기비용
=XNPV(연할인율, cashflows, dates)(날짜 기준)
본론3｜숫자로 보는 ‘혼합형 리파이낸싱’ 시나리오(DSR·수수료 반영)
가정(실무 예시)
주택담보대출 잔액 3억원, 남은 25년(300개월), 현 대출은 혼합형(고정 5년 남음 금리 4.20%)→이후 변동(예상 4.70%).
새 대출은 혼합형(고정 5년 3.70%)→이후 변동 4.50%. 연소득 8,000만원. 할인율 연 3%(월 0.2466%). 선상환수수료율 0.65%, 잔존일수 계수 alpha=0.67(약 2년 남았다고 가정). 기타비용 80만원.
1) 선상환수수료(일할차감) 계산
- 상환금액을 전액 대환으로 잡으면:
prepay_fee = 300,000,000 × 0.0065 × 0.67 ≈ 1,305,000원 - 총 초기비용 C0 ≈ 1,305,000 + 800,000 = 2,105,000원
2) 월상환액 비교(요약)
| 구간 | 현 대출 금리/월납 | 새 대출 금리/월납 |
| 고정 60개월 | 4.20% / 1,622,000원 | 3.70% / 1,546,000원 |
| 변동 240개월 | 4.70% / 1,644,000원 | 4.50% / 1,622,000원 |
참고: 균등분할 가정의 근사치. 실제는 리셋 주기에 따라 월 납입액이 미세 변동.
3) 절감·손익분기(BEP)
- 고정 60개월 동안 월 ≈76,000원 절감 → 60개월 절감합 ≈456만원
- 변동구간에서 월 ≈22,000원 절감(가정)
- 할인 반영 NPV에서 C0 ≈ 210.5만원을 약 28~30개월 만에 상쇄 → BEP ≈ 29개월
- 결론: BEP가 5년 고정구간 내에 형성 → 리파이낸싱 유리(단, 승인/DSR 통과 전제)
4) 스트레스 DSR 심사(혼합형 가중 반영)
- 수도권 주담대라 가정: ST 금리 1.50%p(2025.7.1~)
- 현 대출 혼합형(고정비중 5/25=20%) ⇒ ST 금리 × 40%→60% 가중(규정상 상향 예시)
- 새 대출 혼합형(고정비중 5/30≈17%) ⇒ 유사 가중
- 심사금리 예: 새 대출 변동구간 금리에 (1.5%×0.6=0.9%p) 가산 → DSR용 월상환액 산출
- 연소득 8,000만원 기준 DSR = 모든 연 원리금 ÷ 8,000만원. 다른 부채가 없다면 대체로 여유 마진 3~5%p 권장.
팁: 지방 주담대는 2025년 말까지 ST 0.75%p 가산, 집단대출/기 체결분은 예외 적용 구간이 있으니, 심사 전에 적용 단계를 반드시 확인하세요.
본론4｜엑셀·구글시트 템플릿 구조(복제용)
혼합형 심사금리 반영 요령: 고정구간 비중에 따라 ST 금리 가중(예: 60%·80%)을 적용한 가상 금리로 PMT를 산출해 DSR 계산에 사용합니다.
본론5｜체크리스트 & 흔한 실수
체크리스트 TOP 7
- 고정구간 잔여개월과 리셋 주기를 정확히 파악(앱/약정서).
- 선상환수수료율·일할차감 규정, 면제 한도(연 10% 등) 확인.
- 취급·설정·말소 비용까지 C0에 모두 반영.
- 스트레스 DSR 단계/지역 적용(수도권 1.50%p, 지방 한시 0.75%p) 확인.
- 혼합형 ST 가중표를 반영해 심사금리 구성.
- BEP가 고정구간 내인지 확인(넘기면 이점 급감).
- 동일 조건일 때 만기 연장이 DSR을 나쁘게 만들 수 있음(연 원리금 증가/감소 방향 체크).
흔한 실수 5가지
- **DSR은 ‘현재 납입액’이 아니라 ‘심사금리 기준 납입액’**으로 계산됨을 간과.
- 선상환수수료를 “비용 0원”으로 오판(잔존기간 비례 차감이지만 완전 면제 아님).
- 변동 경로를 한 값으로 고정(리셋 주기·상한/하한·베이스 변동 고려 필요).
- 기타부채(마이너스통장, 자동차 할부 등)의 DSR 기여분 누락.
- 할인율을 예금금리로 둬 과소/과대평가.
(표) 혼합형 주담대 스트레스 DSR 가중 예시
실제 심사 가중은 금융당국 고시·은행 정책을 따릅니다. 아래는 2025.7.1 3단계 방침을 요약한 개념 예시입니다.
| 고정·주기 비중(예: 30년 만기 기준) | 스트레스 금리 가중(혼합형) |
| 고정 <30% | ST × 80% |
| 30~50% | ST × 60% |
| 50~70% | ST × 40% |
| ≥70% | ST 미적용 또는 낮은 가중 |
| 변동형(5년 미만 주기) | ST × 100% |
예: 수도권 ST=1.50%p → 고정비중 20% 혼합형이면 +0.9%p 가산(=1.5%×60%)을 심사금리에 반영.
(표) 선상환수수료 실무 계산 요약
| 항목 | 계산식/규정 | 메모 |
| 기본식 | 수수료 = 상환원금 × 수수료율 × (잔존일수/기준기간) | 기준기간 통상 3년(1095일) |
| 수수료율(신규 2025.1.13~) | 은행 평균 고정 0.65% / 변동 0.65% 수준 공시 | 금융사·상품별 상이, 약관 우선 |
| 면제 항목 | 연 10% 한도 무수수료 등 | 금융사별 이벤트·특약 존재 |
| 기존 계약 | 기존 약관 수수료율 적용 | 보통 1~1.5%에서 일할차감 |
도표/차트 요약
결론｜정답은 ‘숫자’에 있다: BEP < 고정구간 + DSR 여유라면 Go!
혼합형 고정·변동 모기지 리파이낸싱 계산법의 핵심은 단순합니다.
- 선상환수수료·부대비용을 빠짐없이 더해 C0를 구한다.
- 현 대출 vs 새 대출의 월상환액 차이로 NPV·BEP를 계산한다.
- 스트레스 DSR 가중을 반영한 심사금리로 승인 가능성을 사전 점검한다.
이 세 가지를 동시에 만족하면, 리파이낸싱은 수치로 증명된 선택이 됩니다.
FAQ
Q1. 스트레스 DSR 때문에 승인컷이 내려가면, 혼합형보다 순수 고정이 유리한가요?
A. 대체로 그렇습니다. 2025년 3단계에선 혼합형 가중이 상향되어 순고정이 DSR상 유리해졌습니다. 다만 금리 전망·BEP·유동성까지 함께 보세요.
Q2. 선상환수수료는 언제 ‘0’이 되나요?
A. 원칙상 대출일부터 3년 경과 시 부과 불가입니다. 그 전에는 잔존기간 비례로 줄어듭니다.
Q3. 기존(2025.1.13 이전 체결) 대출을 갈아탈 때도 새 수수료율이 적용되나요?
A. 아니오. 기존 대출의 약관이 적용됩니다. 새로 체결하는 대환 대출에는 개편된 수수료율 체계가 적용됩니다.
Q4. 혼합형에서 고정구간이 많이 남았는데 금리가 더 내리면?
A. BEP가 고정구간 내라면 갈아타는 편이 유리할 수 있습니다. 다만 변동구간 기대금리 경로를 여러 시나리오로 테스트하세요.
Q5. 엑셀 대신 간단히 계산하려면?
A. PMT·FV·NPV 세 함수만 알아두면 충분합니다. 본문 표의 템플릿 블록을 그대로 복붙해 보세요.
Q6. DSR 한도(예: 40%)는 고정인가요?
A. 아닙니다. 차주 유형·지역·상품에 따라 내부 기준이 달라질 수 있으니 여유 마진을 확보하는 게 안전합니다.
참고·레퍼런스(외부)
- 금융위원회 보도자료: 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표(2025.5.20)
- 금융위원회 보도자료: 1월 13일 신규 대출부터 중도상환수수료율 인하(2025.1.9)
제도·요율은 시기·지역·상품에 따라 바뀔 수 있습니다. 최신 공시/약관을 반드시 확인하세요
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