전세사기 의심 징후 12가지: 계약 전 권리분석부터 등기부·건축물대장 확인, 안전한 체크리스트 완벽 가이드

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전세사기 의심 징후 12가지: 계약 전 권리분석부터 등기부·건축물대장 확인, 안전한 체크리스트 완벽 가이드

InfoLover 2025. 10. 14. 07:20

전세사기 의심 징후 12가지와 함께 등기부등본·건축물대장 보는 법, 시세·LTV 계산, 특약 문구 예시까지 실전 체크리스트로 알기 쉽게 소개합니다.

서론: “좋은 집이 싸다? 먼저 의심부터 하세요”

전세사기의 80%는 권리분석 미흡과 서류 대조 누락에서 시작됩니다. 등기부등본 한 장, 건축물대장 한 장, 전세가율(LTV) 계산만 해도 절반은 걸러집니다.
이 글은 사회초년생·청년·신혼부부는 물론 갱신·이사를 앞둔 분들이 실무 그대로 따라할 수 있도록 전세사기 의심 징후 12가지와 확인·대응 절차를 순서대로 정리했습니다.

본론 1. 전세사기 의심 징후 12가지(체크리스트)

아래 항목은 두 개 이상 해당되면 “심화 점검” 또는 “계약 보류”가 안전합니다.

시세 대비 과도한 고가 전세/저가 전세
- 매매가 대비 전세가율(LTV) 85~90% 이상이거나, 주변 전월세 대비 유난히 낮은 보증금 제시.
임대인이 등기부상 소유자가 아님(대리인 거래)
- 위임장·인감증명서 없거나 영상통화 확인 거부. 소유자 연락처 제공 꺼림.
근저당·가압류 등 선순위 권리 과다
- 등기부 ‘을구’에 근저당(채권최고액) 다중·고액, ‘갑구’에 가압류·가처분 표시 존재.
건축물대장 ‘위반건축물’ 표시
- 불법 증축, 다가구를 사실상 다세대로 임의 쪼갠 불법 세대분리 흔적.
신축·신축급인데 잔금 당일 입주 요구
- 준공 직후 허가·등기 미완 상태, 잔금일에 ‘오늘 바로 전입’ 강요.
등·초본/임대차계약 정보 일치 안 됨
- 주소 호수/동·층 불일치, 지번·도로명 혼재, 계약서 상 ‘대지권 미등기’ 등.
전세금 반환 보증 가입 회피/불가
- HUG·HF·SGI 반환보증 불가 통보 또는 임대인 보증 가입을 회피.
중개사무소 간판만 있고 등록증·자격증 미비
- 중개보조원 혼자 응대, 설명·서류교부 기피, 확인·설명서 미제공.
전입·확정일자 이전에 열쇠 인도 거부
- 전입신고·확정일자 일정 미룰 것을 요구. “이사 먼저, 서류는 나중” 유도.
특약 기재 거부

‘선순위 말소 불이행 시 계약무효’ ‘임차권등기명령 협조’ 등 핵심 특약 회피.

등기부 ‘소유권 이전 예정’ 또는 잦은 소유자 변경

매매거래가 동시 다발로 일어나는 깡통세팅 가능성.

관리비·공과금 체납·공실 과다

공동관리비 고액 체납, 엘리베이터 고장 방치, 우편함에 고지서 누적.

본론 2. 등기부등본 보는 법(초보도 따라 하는 7단계)

인터넷등기소에서 **‘말소사항 포함’**으로 열람·발급하세요.

표제부 – 주소, 건물·대지권 비율 확인. 대지권 미등기나 지분쪼개기(지분 소유)면 리스크↑.
갑구(소유권) – 현재 소유자, 소유권이전 접수일, 가압류·가처분·가등기 존재 여부 체크.
을구(담보권) – 근저당권 채권최고액(통상 대출액의 120~130%). 선순위 금액이 크면 위험.
선순위/후순위 판단 – 접수일이 빠른 권리가 선순위. 임차보증금은 전입·점유·확정일자로 우선순위를 확보.
임대인 신분 대조 – 등기부 소유자와 계약 상대가 동일인지 신분증·인감증명서로 대조.
소유권 변동 이력 – 최근 1년 내 잦은 이전은 깡통 의심.
특약 연결 – 선순위 말소기한·말소증빙 서류(말소등기완료일)와 계약해제 조항을 특약으로 명시.

한 장 요약(등기부 빨간 깃발)

가압류/가처분/경매개시결정 → 즉시 보류,
근저당 채권최고액이 매매가의 70%↑ → LTV 초과 위험,
소유자 상속·공유·지분거래 → 권리복잡.

본론 3. 건축물대장 보는 법(현장 체크 포함)

일반/집합 건축물대장 구분 – 다가구는 ‘일반’, 아파트·오피스텔은 ‘집합’.
용도·층수·세대수 – 실제 구조와 일치하지 않으면 불법 세대분리.
위반건축물 표기 – 빨간색 ‘위반’ 표기나 시정명령 이력 있으면 보증·대출 제한 가능.
대지·도로 접면 – 맹지·도로 미접면은 주차·소방 안전 문제로 거래 기피.
현장 대조 – 호수판, 출입문 라벨, 계량기 번호(가스·전기)와 계약서 주소가 맞는지 사진으로 기록.
관리사무소/경비실 문의 – 체납 관리비, 전출입 현황, 공실률 확인.
특약 연결 – ‘위반건축물 판명 시 임차인 해제권’ ‘현황불일치 시 즉시 계약해제’ 등.

본론 4. 숫자로 끝내는 권리분석: 전세가율(LTV)·안심 임계치

4-1. LTV 계산식

LTV(전세가율) = (선순위채권총액 + 임차보증금) / 주택가격(시세)

선순위채권총액: 근저당(채권최고액의 100% 기준으로 보수 계산), 선순위 임차보증금 등.
주택가격: KB시세 상한·하한, 실거래가, 인근 거래, 감정가 중 기관이 인정하는 기준가격.

4-2. 안전 구간 감각(일반적 가이드)

70% 이하: 상대적 안전
70~85%: 주의
85% 이상: 경고(깡통·역전세 위험)

전세보증금 반환보증도 LTV가 높으면 거절·요율 인상이 흔합니다. 집 선택 단계에서 거를수록 안전합니다.

본론 5. 계약서 특약 샘플(복붙 OK)

중개사와 협의해 표현만 다듬어 사용하세요.

선순위 말소 특약
“잔금일까지 등기부 을구의 모든 담보권을 말소한다. 기한 내 말소 미이행 시 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금·중도금 전액을 즉시 반환한다.”
보증가입 특약
“임대인은 잔금일까지 HUG/HF/SGI 전세보증금 반환보증 가입에 필요한 서류 일체 제공 및 협조한다. 가입 불가·거절 시 임차인은 무과실 해제권을 행사할 수 있다.”
주소·현황 일치 특약
“등기부·건축물대장·계약서 주소가 상이할 경우 임대인의 비용으로 정정하며, 정정 불가 시 임차인은 해제할 수 있다.”
임차권등기 협조 특약
“계약 종료 후 보증금 미반환 시 임대인은 임차권등기명령 절차에 필요한 서류 제출 및 열람·등기 협조를 한다.”
전입·확정일자 일정 특약
“잔금·열쇠 인도일에 임차인은 전입신고 접수 및 익일 확정일자를 부여하며, 임대인은 이를 방해하지 않는다.”

본론 6. 전세사기 상황별 대응 로드맵

6-1. 계약 전(사전 차단)

등기부(말소사항 포함)·건축물대장·시세 3종 대조
LTV 계산 → 85% 이상이면 보증가입 가능 여부 확인
중개사 등록증·자격증 실물 확인, 확인·설명서 교부 요구
특약 문구 합의 후 서명

6-2. 계약 중(안전한 잔금·입주)

잔금일: 선순위 말소 확인서류(말소등기 완료통지) 수령
열쇠 인도 ↔ 전입신고 접수 동시 진행, 익일 확정일자
사진·영상 증거 확보(열쇠, 검침계, 실거주 흔적)

6-3. 계약 종료·분쟁

임대인이 반환 지연 → 내용증명 발송
임차권등기명령 신청(등기 완료 후 이사)
반환보증 가입자: 보증사고 접수, 대항력·우선변제권 요건 확인
필요시 주택도시공사·지자체 지원 창구 활용

본론 7. 서류 체크리스트(프린트용)

등기부등본(말소사항 포함)

갑구: 소유자 동일/가압류·가처분 없음
을구: 근저당 채권최고액(원금 환산) 확인
소유권 변동 이력 과다 없음

건축물대장

용도·세대수·층수 현황 일치
위반건축물 표시 없음
대지권 등 권리관계 명확

계약·거래 서류

임대인 신분증·인감증명서(또는 전자서명)
중개사 등록증·자격증 확인, 확인·설명서 수령
특약 문구 반영(선순위 말소·보증가입·등기 협조)

입주·권리완성

전입신고 접수(사전 전입 활용)
확정일자 부여(1~2일 내)
점유 증빙(열쇠·검침·사진)

도표/차트 요약

[표 1] 의심 징후 12가지 한눈에 보기

분류	대표 징후	위험도	즉시 조치
가격·구조	전세가율 85%↑, 시세역전	★★★★★	보증가입 가능 여부 확인·보류
권리관계	근저당 다중·가압류	★★★★★	특약 강화·재검토
서류·절차	소유자 불일치·특약 회피	★★★★☆	계약 중단·증빙 요구
건물상태	위반건축물·불법세대	★★★★★	계약 보류·지자체 확인
운영·관리	체납·공실 다수	★★★☆☆	관리사무소 확인·보류

[차트 1] 안전 거래 플로우(텍스트)

Step1. 등기부·건축물대장·시세 3종 대조
Step2. LTV 계산 → 85%↑ 경고
Step3. 특약(말소·보증가입·등기협조) 반영
Step4. 잔금일 말소 확인서류 확인
Step5. 전입(익일 효력) + 확정일자 + 점유
Step6. 미반환 시 임차권등기 ‘완료 후’ 이사

결론: “서류 3종 + LTV + 특약”이 전세사기 방지의 전부

전세사기는 복잡해 보이지만 등기부·건축물대장·시세 대조와 전세가율(LTV) 계산, 그리고 핵심 특약만 지켜도 대부분 차단됩니다. 계약 전 30분만 투자해도 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 오늘 바로 내가 본 매물의 LTV와 위반건축물 여부부터 확인해 보세요.

FAQ (검색량 상위 6)

Q1. 등기부에서 가장 먼저 볼 항목은?
A. 을구 근저당 채권최고액과 갑구 가압류/가처분입니다. 선순위 금액이 크거나 가압류가 있으면 보류가 안전합니다.

Q2. 전세가율이 85%인데 안전할 수 있나요?
A. 가능은 하지만 위험이 큽니다. 반환보증 가입 가능 여부와 보증료 상승, 집값 변동에 대비해야 합니다.

Q3. 위반건축물이면 무조건 피해야 하나요?
A. 대부분 보증·대출 제한과 향후 분쟁 리스크가 있어 권장하지 않습니다. 시정 완료 확인 전 계약 금지.

Q4. 임대인이 보증가입을 거부합니다.
A. 보증가입 불가 시 해제권 특약을 넣으세요. 거부·지연 자체가 의심 신호입니다.

Q5. 전입신고와 확정일자는 언제 해야 하나요?
A. 잔금/열쇠 인도일에 전입 접수, 익일 확정일자가 기본. 대항력·우선변제권을 빠르게 완성하세요.

Q6. 계약 후 문제가 보이면 어떻게?
A. 즉시 내용증명 → 임차권등기명령 준비 → 반환보증(가입자) 사고 접수 순으로 진행하세요.

내부 링크 제안

[확정일자·전입신고 A to Z]: 대항력 완성 3요건 실무 체크리스트
[청년·신혼부부 전세보증금 반환보증 가이드]: 가입조건·요율·거절사유 총정리