확정일자·전입신고 A to Z: 대항력 완성 3요건 실무 체크리스트(임차권등기까지 한 번에 정리)
확정일자·전입신고로 대항력·우선변제권을 완성하는 법과 임차권등기명령 활용 타이밍을 체크리스트·도표로 알기 쉽게 정리합니다.
목차
서론: “전입만 하면 끝?”—대항력과 우선변제권은 ‘셋이 한 팀’
전세계약을 안전하게 마무리하려면 전입신고(주민등록) + 점유(열쇠 인도) + 확정일자 세 가지를 정확한 순서·시점으로 갖춰야 합니다. 전입신고와 점유를 갖추면 대항력, 여기에 확정일자를 더하면 우선변제권이 생깁니다(주택임대차보호법). 최근 대법원은 임차권등기 ‘완료 전’ 이사 시 대항력이 끊긴다고 못박으면서(신청만으론 불가) 절차 관리의 중요성이 더 커졌습니다.
본론 1) 핵심 개념 4줄 요약
- 대항력: 임차인이 제3자(새 집주인, 경매 낙찰자 등)에게 임차권을 주장할 수 있는 힘. 전입신고 + 점유가 요건.
- 우선변제권: 경·공매 시 보증금을 우선해 배당받는 권리. 대항요건 + 확정일자가 필요.
- 확정일자: 임대차계약서에 날짜 도장을 부여해 계약일을 공적으로 증명. 주민센터·법원 등기소에서 가능.
- 임차권등기명령: 계약 종료 후 보증금을 못 받았을 때, 등기 완료로 대항력·우선변제권을 취득 또는 유지하는 제도. 신청만으론 부족.
본론 2) 대항력 완성 3요건 실무 체크리스트
A. 전입신고(주민등록)
- 언제 효력? 전입신고는 통상 신고한 날의 다음날 0시부터 대항력 요소로 작동합니다. 주말·야간 이사라면 **사전 전입신고(정부24/행정복지센터)**로 공백을 줄이세요.
- 필수 서류: 신분증, 임대차계약서(사본). 세대 전원 이전 시 가족관계서류가 필요할 수 있습니다.
- 주의: 주소 표기가 계약서와 다를 경우, **법무부 ‘확정일자 업무편람’**상 세부주소 부여 전·후 불일치가 생겨도 원칙적으로 확정일자 효력은 부정되지 않으나, 계약서·전입 주소 정합성을 맞추는 것이 최선입니다.
B. 점유(열쇠 인도)
- 증빙: 열쇠 전달, 입주 사진·동영상, 관리비 계좌 변경, 우편물 수령 등 사실상의 거주 흔적을 남겨 두면 분쟁 시 유리합니다.
- 포인트: 전입신고 + 점유가 동시에 유지되어야 ‘대항력’이 성립합니다. 한쪽이라도 빠지면 취약합니다.
C. 확정일자(우선변제권 완성)
- 어디서? 주민센터, 법원 등기소, 전자계약 시스템 등.
- 무엇을? 임대차계약서 원본을 제출해 **도장(날짜)**을 받습니다. 전자계약은 시스템상 전자확정일자 부여.
- 효과: 대항요건 + 확정일자를 모두 갖춰야 경·공매에서 보증금 우선 배당을 받을 수 있습니다.
본론 3) 타임라인으로 보는 ‘입주~이사’ 안전 시나리오
| 단계 | 해야 할 일 | 체크 포인트 |
| ① 계약 직후 | 특약 점검(전입·확정일자 예정일 기재), 선순위 권리 확인 | 등기부·전세가율(LTV) 확인 |
| ② 입주 당일 | 점유(열쇠 인도), 전입신고 접수 | 주말·야간이면 사전 전입신고로 공백 최소화. |
| ③ 익일 | 전입 효력 발생(통상 다음날 0시) | 대항력의 한 축 완성 |
| ④ 1~2일 내 | 확정일자 부여 | 우선변제권 완성. |
| ⑤ 계약 종료 전 | 명도·정산 준비, 필요시 임차권등기명령 신청 | 신청만으론 불충분, **등기 ‘완료’**가 핵심. |
| ⑥ 이사 | 임차권등기 ‘완료 후’ 전출 | 완료 전 이사 시 대항력 상실 위험. |
본론 4) 임차권등기명령, 오해와 진실
Q. 신청만 하면 대항력이 유지되나요?
A. 아닙니다. ‘등기 완료’ 시점부터 효력이 발생합니다. 대법원은 완료 전 이사의 경우 종전 대항력은 소멸한다고 판시했습니다.
Q. 언제 신청하나요?
A. 임대차 종료 + 보증금 미반환이면, 임차주택 소재지 관할 법원에 신청할 수 있습니다. 완료되면 대항력·우선변제권을 취득·유지할 수 있습니다.
Q. 준비물과 비용은?
A. 임대차계약서, 주민등록등본, 해지통지·만료 증빙, 신청수수료·등기수수료 등. (법원 안내 참조)
본론 5) 실수 빈출 8가지와 예방 팁
- 전입 늦춤: ‘이사 바빠서 다음 주에…’ → 전입은 보통 익일부터 효력이라 지연=공백. 사전 전입신고 활용.
- 확정일자 미루기: 우선변제권이 비어 있음. 입주 직후 1~2일 내 처리.
- 신청=완료 착각(임차권등기) → 등기 완료 전 이사 금지.
- 주소 불일치: 계약서 주소와 전입 주소가 다르면 분쟁의 씨앗. 다만 세부주소 부여 전후 불일치는 편람상 원칙적으로 문제 삼지 않지만, 가능하면 통일.
- 점유 증빙 부실: 열쇠·관리비·택배·사진 등 거주 흔적 남기기.
- 권리분석 소홀: 선순위 근저당·임차 존재 여부를 등기부로 확인.
- 전세보증금 반환보증만 믿음: 보증 사고·지급 거절 리스크는 대항력 상실에서 가장 많이 발생.
- 구두 합의만 믿고 임차권등기 미루기: 서면·등기가 답.
도표·차트 요약
[표 1] 권리별 요건과 효과(핵심 요약)
| 권리/제도 | 필요한 요건 | 효력·효과 | 근거 |
| 대항력 | 전입신고 + 점유 | 제3자에게 임차권 주장 가능 | 주택임대차보호법 제3조(요지). |
| 우선변제권 | 대항요건 + 확정일자 | 경·공매 배당 시 보증금 우선 변제 | 같은 법 제3조의2. |
| 임차권등기명령 | 임대차 종료 + 미반환 → 등기 완료 | 대항력·우선변제권 취득/유지 | 같은 법 제3조의3 및 대법원규칙. |
[차트 1] 대항력 완성 플로우(텍스트)
- Step1. 입주(점유) 확보
- Step2. 전입신고 접수 → 익일 0시 효력(공백 방지: 사전 전입)
- Step3. 확정일자 부여 → 우선변제권 완성
- Step4. 계약 종료 시 임차권등기명령 신청 → ‘등기 완료’ 확인 후 이사
본론 6) 실전 Q&A 시나리오(케이스별)
케이스 1. 주말 이사
- 토요일 입주, 금요일에 사전 전입 접수 → 일요일 0시에 효력. 월요일에 확정일자. 공백 최소화.
케이스 2. 급매로 집주인 변경
- 대항력(전입+점유)만 있어도 새 집주인에게 임차권 주장 가능. 우선변제권 확보를 위해선 확정일자 필수.
케이스 3. 보증금 미반환
- 임차권등기명령 신청 → 등기 ‘완료’ 전 이사 금지. 완료 후 전출·이사.
결론: “입주-전입-확정-등기(완료)” 4단어만 기억하세요
- 대항력은 전입 + 점유,
- 우선변제권은 여기에 확정일자 추가,
- 이사 전엔 **임차권등기 ‘완료’**를 확인.
이 4단계를 지키면 보증금 회수 가능성은 크게 높아집니다. 특히 **전입신고 시점(익일 0시 효력)**과 **등기 ‘완료’**의 차이를 헷갈리지 마세요.
FAQ
Q1. 전입신고만 하면 우선변제권이 생기나요?
A. 아니요. 전입+점유로 대항력, 여기에 확정일자를 더해야 우선변제권이 생깁니다.
Q2. 전입신고 효력은 언제부터인가요?
A. 통상 신고 다음날 0시부터 대항력 요건으로 인정됩니다. 주말 이사라면 사전 전입신고를 활용하세요.
Q3. 확정일자는 어디서 받나요? 전자도 가능한가요?
A. 주민센터·법원 등기소, 전자계약 시스템에서도 가능합니다(전자확정일자).
Q4. 임차권등기명령 ‘신청’만 하면 이사해도 되나요?
A. 안 됩니다. 등기 ‘완료’ 후 이사해야 대항력 단절을 피할 수 있습니다(대법원 판결).
Q5. 주소 표기가 계약서와 조금 달라도 문제인가요?
A. 원칙적으로 확정일자 효력 자체는 부정되지 않지만, 분쟁 예방을 위해 주소 정합성을 맞추는 것이 좋습니다(업무편람 취지).
Q6. 전세보증금 반환보증과 연계하면 좋을까요?
A. 네. 다만 보증사고 지급에서도 대항력 상실이 빈번한 거절 사유이므로, 본문 체크리스트대로 전입·점유·확정일자·등기완료를 먼저 확보하세요.
내부 링크
- [전세보증금 반환보증 완전가이드]: HUG·HF·SGI 요율·거절사유 비교
부록: 2분 셀프 점검표
- 입주 당일 열쇠 인도(점유) 완료
- 전입신고 접수(주말은 사전 전입) → 익일 0시 효력 확인
- 확정일자 받음(주민센터/등기소/전자)
- 계약 종료 전 임차권등기명령 준비(미반환 시) → 등기 ‘완료 후’ 이사
- 계약서·전입 주소 정합성 확인(세부주소 변동 시 주의)