청년·신혼부부 전세보증금 반환보증: 가입조건·요율·거절사유·기관별 차이를 한 번에 끝내는 실전 가이드

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청년·신혼부부 전세보증금 반환보증: 가입조건·요율·거절사유·기관별 차이를 한 번에 끝내는 실전 가이드

InfoLover 2025. 10. 13. 07:11

청년·신혼부부 전세보증금 반환보증의 가입조건·요율·거절사유를 HUG·HF·SGI 비교, 실제 거절 사례, 보증료 절감 팁과 지자체 지원까지 알기 쉽게 정리합니다.

서론: “전세보증금, 계약 끝나면 당연히 돌려받지 않나요?”

전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 못 돌려주면, 임차인은 전세보증금 반환보증으로 대신 받아낼 수 있습니다. 다만 어디(기관)에 가입하느냐, 언제(시점)에 가입하느냐, 어떤(요건) 집이냐에 따라 보증 가능 여부와 **보증료(요율)**가 크게 달라집니다. 최근에는 보증료 체계가 바뀌고(LTV 구간 신설 등), 전세사기 특별법도 개정되었죠. 이 글은 사회초년생·청년·신혼부부가 헷갈리기 쉬운 포인트를 HUG(주택도시보증공사)·HF(한국주택금융공사)·SGI(서울보증) 3사 기준으로 정리하고, 거절사유와 보증료 절감·지원 제도까지 실무적으로 안내합니다.

본론 1. 3사( HUG·HF·SGI ) 핵심 비교: 한눈에 보는 표

요건과 요율은 수시 개편됩니다. 아래 표는 공식 페이지·공지 등을 바탕으로 한 핵심 요약이며, 실제 가입 전 반드시 해당 기관 최신 약관·고지를 확인하세요.

구분	HUG(주택도시보증공사)	HF(한국주택금융공사)	SGI(서울보증)
보증대상·한도(지역)	수도권 7억, 비수도권 5억 이하 (주택종류 제한 없이 운영)	수도권 7억, 비수도권 5억 이하	아파트 한도 제한 없음, 기타 주택 10억 이하 등 (상품별 운영)
대표 보증료(요율) 체계	주택유형/전세가율(LTV)·보증금 구간별 연 0.097~0.211% (’25.3.31 개편)	LTV 70% 이하는 0.04%, 70~80%는 0.11%, 80~90%는 0.18% (’25.3.1 적용)	유형·LTV 등에 따라 통상 HUG·HF보다 높은 편(상품별 차등)
신청 시점(일반)	보증기간 1년 이상, 통상 계약기간의 1/2 경과 전 신청 권장	동일(1년 이상, 1/2 경과 전)	동일(1년 이상, 1/2 경과 전)
디지털·모집 채널	비대면 신청 채널 확대	HF 인터넷금융서비스 제공, 예상 보증금/가능한도 조회 제공	보험사 창구·대리점 중심 (모바일/지점 혼합)
특징·팁	시장 점유율 높고 취급 폭 넓음	보증료 저렴(저LTV), 전세대출 연계 시 편의 ↑	아파트 고액 보증 등 선택지 넓음

본론 2. 가입조건 체크리스트(청년·신혼부부 중심)

2-1. 공통 필수요건(요지)

전세계약기간 1년 이상이어야 하며, 보증신청은 통상 계약기간의 1/2 경과 전 완료 권장(기관별 세부 예외 존재).
보증금 지역 한도: 수도권 7억, 그 외 5억이 일반적(HUG·HF 기준). SGI는 아파트 한도 제한 없음·기타 주택 10억 이하 등.
**전입신고 + 확정일자 + 점유(대항력)**를 반드시 갖출 것. (보증사고 발생 시 지급 핵심 전제)
선순위 채권과의 관계(LTV): (선순위채권총액 + 임차보증금) / 주택가격이 높을수록 위험. 일정 LTV 초과 시 보증 거절·요율 인상 가능.
신청 시 제출서류(임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자, 건축물대장 등)와 기관별 예외(다가구·오피스텔 등) 확인.

2-2. 청년·신혼부부가 특히 챙길 것

보증료(요율) 우대·할인: 기관/지자체에 청년·신혼부부 보증료 지원 프로그램이 존재합니다(예: 서울시 지원사업—소득·연령·혼인기간 요건 충족 시 보증료 일부 환급). 본문 마지막의 지원 항목을 참고하세요.
무주택 증빙, 혼인기간 요건: 신혼부부의 경우 혼인신고 7년 이내 등 지자체 지원 요건이 자주 쓰입니다.
모바일/비대면 가입: HUG·HF는 비대면 절차가 비교적 편리합니다. HF는 예상 보증가능한도/대출가능액 조회 페이지도 제공합니다.

본론 3. 요율(보증료) 완전 해부 — “왜 사람마다 금액이 다르지?”

3-1. HUG 요율 구조(요지)

전세가율(LTV)·주택유형·보증금 구간에 따라 차등. 2025.3.31부터 **0.097~0.211%**로 개편(일부 인하·일부 인상). 전세가율 70%를 기준으로 구간별로 달라집니다.
HUG 상품 개요 페이지에서도 유형·전세가율 구간별 예시 요율을 안내합니다(예: 아파트 LTV 80% 초과 연 0.146% 등). 실제 적용은 주택·보증금 구간별 산식에 따릅니다.

3-2. HF 요율 구조(요지)

LTV 70% 이하 0.04%, 70~80% 0.11%, **80~90% 0.18%**로 2025.3.1부터 차등 적용(기존 단일 0.04%에서 개편). 임차보증금 증액 없는 기한연장은 종전 요율 유지.

3-3. SGI 요율 감각

상품·유형별 차등이나 일반적으로 HF < HUG ≤ SGI 흐름이라는 비교가 다수 소개됩니다. 다만 아파트 한도 제한 없음 등 보장 범위 선택지가 장점일 수 있습니다(최종 요율·한도는 상품·심사에 따름).

팁: 같은 보증금이라도 LTV·주택유형·지역·보증금 구간에 따라 연 보증료가 크게 달라집니다. **전세가율을 낮추는 구조(선순위채권이 적고 주택가격이 충분히 높은 집)**가 보증료 절감에 유리합니다.

본론 4. “가입거절·지급거절”은 왜 생기나? — 실제 빈출 사유 8가지

거절은 두 단계로 구분합니다.

가입거절: 애초에 보증을 인수하지 않음.
지급거절: 가입했지만 사고 시 보험금이 나오지 않음.

4-1. 가입거절(사전) 빈출

깡통전세 위험 주택: 선순위채권 + 임차보증금 > 주택가격의 일정 비율(LTV 과다)일 때 거절(특히 다세대·오피스텔 등 보수평가).
위반건축물·무허가 증축: 건축물대장에 위반건축물 표시 시 대부분 보증 불가.
권리관계 복잡·말소 불가 권리: 선순위 임차·근저당이 과다하거나 말소 보장이 불분명한 경우.
계약/서류 하자: 임대인 신원·소유권 문제, 확정일자·전입신고 미비, 계약기간·금액 오류 등.

4-2. 지급거절(사후) 빈출

대항력·우선변제권 상실: 임차권등기 완료 전 이사(전입 이전)로 대항력 상실 등. 사고 시 핵심 거절 사유 1순위입니다.
허위·사기 계약: 전세계약과 동시에 가짜 매매 등으로 실질이 없는 계약(사기).
보증금 채권 양도·담보제공: 임차인이 보증금 반환채권을 제3자에게 넘긴 경우.
정상적 계약 종료 불성립: 해지통지·계약종료 요건 불비(명도 준비 미비, 열쇠 인도 문제 등).

핵심 메시지: 전입신고+확정일자+점유로 대항력 확보 → 임차권등기명령은 “신청”이 아니라 등기 ‘완료’ 후 이사. 이 순서가 흔들리면 지급거절 리스크가 커집니다.

본론 5. 청년·신혼부부를 위한 보증료 절감·지원 동선

5-1. 지자체 보증료 지원 예시(서울시)

청년(만19~39세, 연소득 5천만 원 이하), 신혼부부(혼인 7년 이내, 부부합산 7,500만 원 이하) 등 대상자가 HUG·HF·SGI 반환보증에 가입하고 보증료 납부를 마치면 보증료 일부 지원 신청 가능(상세 요건·예산 소진 유의).

5-2. 기관 선택 팁(청년·신혼부부 관점)

보증료 최우선이면 HF(저LTV) → 0.04% 적용 구간이 가장 저렴. 전세대출과 묶음 처리 편리.
아파트 고액 전세이거나 한도 유연성이 필요하면 SGI 검토.
범용성·취급 편의는 HUG. 단, 2025년 개편으로 구간에 따라 인상 가능성도 있으니 본인 LTV 계산이 선행.

5-3. 실무 계산 순서(미니 워크시트)

주택가격 확인(KB시세·감정평가·기관 기준가 중 적용 기준 파악)
선순위 채권 합계(근저당·선순위임차) 파악 → LTV = (선순위 + 내 전세)/주택가격
기관별 보증한도(지역·유형) 충족 여부 체크
HUG/HF/SGI의 요율표 적용해 보증료 견적 비교
지자체 지원 가능성 확인 → 신청 일정 캘린더에 기록

데이터·정책 인사이트(최근 흐름)

보증료 체계의 LTV 연동 강화: HF가 2025.3.1부터 LTV 구간(70/80/90) 차등 요율을 도입했고, HUG도 2025.3.31부터 구간 개편(0.097~0.211%)으로 위험기반 요율을 강화했습니다. 임차인은 낮은 LTV의 집을 선택할수록 유리합니다.
전세사기 특별법 개정: 피해자 지원·주거안정 강화 기조가 지속. 피해 의심 시 법률·행정 지원 루트를 조기에 가동하세요.

도표/차트 요약

[표 1] 3사 핵심 스펙 비교(요건·요율·한도)

항목	HUG	HF	SGI
지역 한도	수도권 7억 / 지방 5억	수도권 7억 / 지방 5억	아파트 무한도, 기타 10억
요율 구간	0.097~0.211% (LTV·유형·보증금 구간)	0.04%/0.11%/0.18% (LTV 70/80/90)	유형·LTV 따라 상대적 고요율
신청 시기	통상 계약기간 1/2 내	동일	동일
특징	취급 넓음·비대면 확대	저LTV 저보증료	아파트 고액 한도

[표 2] 거절사유 체크리스트(가입/지급)

SGI	대표 사유	예방 포인트
가입거절	LTV 과다·깡통전세 위험, 위반건축물, 권리관계 복잡	선순위·시세 면밀 확인, 건축물대장 확인, 확정일자·계약서 검토
지급거절	대항력 상실(등기 완료 전 이사), 허위·사기 계약, 채권양도, 종료요건 미비	전입+확정일자+점유 유지, 임차권등기 ‘완료 후’ 이사, 종료서류 꼼꼼히

[차트 1] 보증료 절감 로드맵(텍스트 차트)

Step 1. 낮은 LTV 집 선별(선순위 적고 시세 충분)
Step 2. HF/HUG/SGI 견적 비교 → 지자체 지원 검토
Step 3. 전입·확정일자·점유 → 대항력 확보
Step 4. 위험 발생 시 임차권등기명령 신청 → 등기 완료 후 이사
Step 5. 종료 시 열쇠 인도·원상복구·정산서류 챙기기

결론: “LTV·대항력·타이밍”만 지키면 보증료는 줄고 위험은 줄인다

전세보증금 반환보증은 **보증료(요율)**보다 **가입 자격과 권리 유지(대항력)**가 더 중요합니다.

집 선택(낮은 LTV) → 기관 비교(HF·HUG·SGI) → 지자체 지원까지 연결하면 보증료를 크게 줄일 수 있고,
전입·확정일자·점유·등기 완료 후 이사의 4단계 원칙만 지켜도 지급거절을 대부분 예방할 수 있습니다.
청년·신혼부부라면 오늘 내 집의 LTV와 보증료, 지자체 지원 가능성부터 점검해 보세요.

FAQ (검색량 상위 6)

Q1. 꼭 임대차계약 직후에만 가입해야 하나요?
A. 원칙적으로 계약기간의 1/2 경과 전 신청이 안전합니다. 기관·상품마다 세부 예외가 있으니 실제 신청 전 최신 안내를 확인하세요.

Q2. 어느 기관이 가장 싸나요?
A. 저LTV라면 HF가 **0.04%**로 가장 저렴합니다. LTV가 높아지면 요율이 **0.11%·0.18%**로 커집니다. HUG는 0.097~0.211% 구간으로 개편되었습니다. 본인 LTV에 따라 유불리가 달라집니다.

Q3. 아파트 8~9억 전세는 어디가 유리하죠?
A. 한도 유연성이 필요하면 SGI를, 요율은 HF/HUG와 비교해보세요(아파트는 SGI 한도 제한 없음). 다만 실제 인수 가능 여부와 요율은 LTV·심사에 따라 달라집니다.

Q4. 임차권등기명령 ‘신청’만 해두고 이사해도 되나요?
A. 안 됩니다. ‘등기 완료 후’ 이사해야 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 등기 전에 전출하면 지급거절 사유가 될 수 있습니다.

Q5. 전세사기 피해 의심 시 어디를 보나요?
A. 전세사기 특별법과 국토부·지자체 지원 창구를 활용하세요(경·공매 특례, 주거비 지원 등).

Q6. 청년·신혼부부 보증료 지원은 누가 해주나요?
A. 지자체(예: 서울시)가 소득·연령·혼인기간 요건 충족 시 보증료 일부 지원을 운영합니다. 거주지별 공고를 확인하세요.

외부 레퍼런스

HUG 전세보증금반환보증 상품 개요/요율 안내(보증한도·요율 예시).
HF 전세지킴보증 요율 개편 공지(’25.3.1 적용, LTV 연동).
국토부·법제처 전세사기 특별법(피해자 지원·특례).
서울시 전세보증료 지원(청년·신혼부부 요건).

부록: 셀프 점검표(복붙)

LTV 계산(선순위+내 전세 / 주택가격) 해봤다
전입·확정일자·점유 완료(대항력 확보)
임차권등기명령 진행 시 등기 ‘완료 후’ 이사 원칙 숙지
HUG·HF·SGI 보증료 견적 비교 완료
지자체 보증료 지원 신청 일정 기록
계약 종료 전 명도·정산 서류 체크리스트 준비