거주이전 자유 시대, 이사·투자 전에 꼭 보는 ‘지방세’ 체크리스트: 취득·보유·양도 전(全) 구간 세금 맵
‘지방세’ 핵심인 취득세·재산세·지방소득세(양도분)·등록면허세·주민세·자동차세를 실제 이사·매매·보유 상황별로 한눈에 정리하고, 2025년 개편 포인트와 절세 체크리스트를 알기 쉽게 소개합니다.
목차
서론: “집·차·사업, 움직일 때마다 지방세가 달라집니다”
이사로 주소를 옮기거나, 첫 집을 사거나, 보유 중인 아파트를 팔 때마다 세금 지도가 미세하게 달라집니다. 특히 지방세는 **거주지(지자체)**가 과세권을 갖고, 취득–보유–양도 전 과정을 따라 여러 세목이 이어지기 때문에 ‘순서’와 ‘시점’이 중요해요. 2025년에도 일부 감면·특례가 연장 또는 정비됐고(예: 인구감소지역 주택 취득세 감면, 납세편의 확대 등), 주택 수·지역(조정대상 여부)·가격대에 따라 취득세율이 크게 달라질 수 있습니다.
아래에서는 (1) 취득, (2) 보유, (3) 양도 단계별로 지방세를 ‘체크리스트’ 방식으로 정리하고, 자주 놓치는 등록면허세·주민세·자동차세까지 함께 맵핑합니다. 실전 활용을 위해 ‘세율/납부시기/서류/자주 하는 실수’까지 꼼꼼히 담았어요. 법령과 공식 안내를 중심으로 최신 포인트를 반영했습니다.
한눈 요약: 취득–보유–양도 지방세 맵
| 단계 | 핵심 지방세 | 보조·연계 세목 | 납부 타이밍 | 체크포인트 |
| 취득 | 취득세 | 등록면허세(등기), 지방교육세(부가), (주택·면적별 농특세는 국세) | 취득일로부터 통상 60일 이내(사안별 상이) | 주택 수·지역(조정대상)·가격대에 따라 세율 급변 |
| 보유 | 재산세(매년) | 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세(자산별) | 주택: 7월·9월 분할 고지(지자체) | 공정시장가액비율/세율 특례 등 연도별 변화 확인 |
| 양도 | 지방소득세(양도분) | (국세) 양도소득세의 통상 10% 연동 | 양도소득세 신고·납부와 같이 처리 | ‘국세-지방세’ 이중 체크, 신고창구(시군구) 위치 확인 |
| 기타 | 주민세 | 개인분·사업소분 등 | 매년 8월 고지(지자체) | 개인/사업자 구분, 사업소분 과세표준 확인 |
| 이동수단 | 자동차세 | 환경개선부담금(별도) 등 | 6·12월(연납 할인 선택 가능) | 배기량/차령별 차등, 연납 할인 여부 체크 |
※ 세목 구조·납부 시기·연계세목은 대표적인 예시이며, 개별 과세표준·주택 수·지역·법령 개정·지자체 조례에 따라 달라질 수 있습니다. 자세한 법적 근거는 지방세법·지방세특례제한법 및 지자체 조례를 확인하세요.
본론 1) 취득 단계: 집을 사거나 받을 때
취득세: ‘주택 수·지역·가격대’ 3요소가 세율을 좌우
주택 취득세는 무주택/1주택/다주택 여부, 조정대상지역 해당 여부, 취득가액 구간에 따라 달라집니다. 특히 다주택·법인 취득 시에는 중과세율이 적용될 수 있어요. 2025년 기준 지방세법·개정 사항을 꼭 확인하세요.
- 무주택·1주택 실수요 보호
인구감소지역·비수도권 인구감소관심지역에서 1주택을 구입하는 무·1주택자에 대해 취득세 50% 감면(법 25% + 조례 25%, 최대 150만원 한도) 등 지역활력 지원이 포함되었습니다. 생애최초·출산·양육 등의 취득세 감면 연장·확대도 함께 추진되었습니다. (적용 요건·기간은 법령·조례 확인) - 대표 세율 감 잡기(개요)
주택 실수요 구간에서는 1~3%대의 기본세율 구조가 흔하며, 다주택·조정대상지역에서는 **중과세율(예: 8%·12%)**이 대표적으로 알려져 있습니다. 다만 세율 체계는 취득사유(매매·증여·상속·신축 등) 및 주택 수 산정, 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 특례 충족 등 요건에 따라 달라지므로 국가법령정보센터의 최신 조문 또는 지자체 안내를 반드시 교차 확인하세요.
팁: 온라인 계산기는 빠른 가늠에 유용하지만, 최종 판단은 법령·지자체 고지 기준을 따릅니다. (참고용 계산 예시 페이지 다수) 부동산계산기
부가·연계: 등록면허세(등기)와 지방교육세
- 등록면허세(등기): 소유권 보존·이전 등기를 할 때 부과되는 지방세입니다. 주택 취득 시 실무상 취득세와 함께 계산·납부하는 흐름이 일반적입니다. 등기 유형(부동산·법인 등)에 따라 정액·정율 체계가 달라질 수 있습니다.
- 지방교육세: 취득세 등 특정 지방세에 부가되는 목적세로서, 취득 유형·가액에 따라 산출됩니다. (구체 세율·과세표준은 과세대상·조례에 따름)
납부·신고 체크리스트
- 기한: 일반적으로 취득일로부터 60일 이내(상속 등 예외) 신고·납부. 지자체 고지서·ETAX 등 확인.
- 서류: 매매계약서(또는 증여계약서·상속서류), 주민등록 등·초본, 취득사유별 입증자료, 등기 관련 서류 등.
- 실수 방지: 주택 수 산정 오류(분양권·오피스텔·공동명의 등), 조정대상지역 변경 오인, 일시적 2주택 특례 기간 관리 실패.
- 정책특례: 인구감소지역 감면, 생애최초·출산·양육 가구 감면 등은 요건·한도·기한을 반드시 확인.
본론 2) 보유 단계: 매년 반복되는 지방세 루틴
재산세: 과세표준 × 세율, 그리고 ‘특례’
재산세는 매년 7월·9월(주택분 분납) 고지되는 대표 보유 지방세입니다. 과세표준(공시가격 × 공정시장가액비율 등)에 세율을 곱해 산출하고, 여기에 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세 등이 연동될 수 있습니다. 최근에는 주택 재산세의 **세율 인하(△0.05%p)**나 공정시장가액비율 특례(예: 43~45%) 등 납세부담 완화 조치가 이어졌습니다(연도·대상·기간 유의).
재산세 산식 감 잡기(개요)
- 재산세 = 과세표준 × 세율
- 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(자산·연도별 상이)
- 가산세목: 도시지역분(해당 시), 지방교육세(부가), 지역자원시설세(특정 자산) 등
※ 실제 세액은 공제·감면·조례 특례 등에 의해 달라질 수 있습니다.
보유 중 자주 하는 실수
- 공시가격 변동·비율 특례를 미반영
- 주택 수 변동(증여·분양권 전환·전입/전출) 관리 미흡
- 다가구·오피스텔 등 주택 여부 판단 착오(주택분 재산세와 비주거 과세의 구분)
주민세: 개인분·사업소분 구분
주민세는 개인·사업자 모두와 관련된 기본 지방세입니다. 개인분은 매년 8월 고지되는 균등분 성격이고, 사업소분은 인건비·시설 규모 등을 바탕으로 산출됩니다. 최근 몇 년간 제도 정비가 이어졌으며, 영세사업자 지원 등 일몰연장 이슈도 있었습니다. (구체 산식·감면은 지자체 조례·개정 고시 확인)
자동차세: 배기량·차령·연납 선택
비영업용 승용차는 통상 배기량(cc) 구간별 단가로 산정합니다. 차령경과 감면, 친환경차 특례, 연납(1·3월 신청) 할인 등 선택지가 다양해요. 대표적인 단가 예시는 다음과 같습니다(지자체·차종별 예외 유의).
| 배기량(비영업용 기준) | 대표 단가(원/cc) | 비고 |
| 1,000cc 이하 | 80 | 경차 감면 등 별도 고려 |
| 1,000~1,600cc | 140 | |
| 1,600~2,000cc | 200 | |
| 2,000cc 초과 | 220~ | 차령·친환경 특례 등 변수 |
연납 할인 팁: 1월 등 조기 신청 시 연납 할인이 적용되는 지자체가 많습니다. 정확한 할인률·기한은 해당 지자체 ETAX 공지 확인!
본론 3) 양도 단계: 파는 순간의 ‘지방소득세(양도분)’
지방소득세(양도소득분): 국세의 ‘통상 10%’ 연동
주택·토지·상가를 양도해 **국세(양도소득세)**를 신고·납부하면, **지방소득세(양도분)**도 함께(또는 별도로) 신고·납부해야 합니다. **일반적으로 국세 산출세액의 10%**를 지방소득세로 납부하는 구조가 대표적입니다(가산세·감면·조례 특례 등 예외 가능). 지자체 신고창구·전자신고 경로를 미리 점검하세요.
타임라인 & 서류 팁
- 타임라인: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내(예정신고) 또는 확정신고 기간 내 처리(국세와 연동)
- 서류: 매매계약서·취득원가 증빙(취득세 납부영수증, 등기사항증명서 등), 필요경비 증빙, 국세 신고서 사본
- 리스크: ‘국세만 신고’하고 지방소득세를 누락하는 사례. 이중 확인 필수!
본론 4) 케이스별 체크리스트: 이사·갈아타기·증여·법인·차량
이사하며 첫 집 ‘매수’(무·1주택)
- 취득세: 기본세율 적용 + 지역·생애최초·출산·양육 등 감면 요건 여부 점검
- 등록면허세·지방교육세: 등기 단계까지 총세액 가늠
- 보유 후: 재산세 납부스케줄(7·9월), 주민세(8월) 달력에 등록
- 특례: 인구감소지역 주택 취득 시 감면(요건·한도 확인)
갈아타기(일시적 2주택)
- 중과 배제 요건: 종전주택 처분·전입 기한을 충족하는지 확인
- 취득세: 일시적 2주택 특례 충족 시 기본세율 적용 가능성
- 양도 단계: 종전주택 매도 시 지방소득세(양도분) 동시 체크
증여·상속
- 취득세: 증여·상속은 별도 세율·특례(무상취득) 적용 가능
- 보유세 전환: 소유권 이전 후 재산세 납세의무자 변경 시점 유의
- 양도세·지방소득세: 사후 양도 시 취득가액 승계·특례 여부 확인
법인 명의 취득
- 취득세: 주택에 대한 법인 취득은 중과 이슈가 대표적
- 등록면허세: 법인 변경등기 등에서도 등록면허세 발생 구조
- 양도·보유: 법인세·지방소득세 구조와 함께 총세부담 설계 필요
차량 변경(신규·이전)
- 취득세: 차량 취득에도 취득세 과세(신규 등록 시)
- 자동차세: 배기량·차령·친환경 여부·연납 할인 선택
- 보험·환경부담: 자동차세 외 연계 비용(보험, 환경개선부담금) 별도 고려
2025 핵심 변화 포인트(체크리스트)
- 지역 활력·민생 지원 중심 감면: 인구감소지역 1주택 구입 취득세 감면(무·1주택/150만원 한도), 생애최초·출산·양육 가구 감면 등 정책적 지원 기조. 적용기간·요건 반드시 확인.
- 재산세 부담 완화 기조: 주택 재산세 세율 인하(△0.05%p), 공정시장가액비율 특례(43~45%) 등. (연도별 한시 특례 여부 유의)
- 납세편의·권익 강화: 체납자 최저생활 보장 위한 압류금지 재산 확대 등 납세자 권익 강화, 신고창구 위치·전자신고 경로 안내 정비.
- 제도 정비: 주민세(사업소분 등) 지원 일몰 연장 등 제도 다듬기.
도표로 보는 ‘지방세 실전 가늠표’
주택 취득 시 총부담 개괄(예시 구조)
| 항목 | 개요 | 메모 |
| 취득세 | 주택 수·지역·가격에 따른 기본/중과 세율 | 무·1주택 감면·특례 여부 확인 |
| 등록면허세 | 소유권 보존/이전 등기 시 부과 | 통상 취득세와 함께 산정·납부 |
| 지방교육세 | 취득세 등에 부가 | 과세대상·구간에 따라 달라짐 |
| (국세) 농특세 | 전용85㎡ 초과 등 일부 조건에서 | 지방세가 아닌 국세, 혼동 주의 |
※ 실제 세액 계산은 지방세법·조례 및 지자체 고지 기준을 따릅니다.
재산세 달력(주택 기준)
- 6월: 과세기준일(6.1.) 기준 보유자 확정
- 7월: 주택분 1차 고지
- 9월: 주택분 2차 고지(분납)
- 수시: 이의신청·과세전적부심 등 권리구제 트랙 확인(필요 시)
양도 시 신고 흐름(간단 맵)
- 국세(양도소득세) 예정/확정신고
- 지방소득세(양도분) 동시 또는 별도 신고(원칙: 국세의 10% 연동)
- 시·군·구 신고창구 또는 전자신고 활용(국세청·지자체 안내 참고)
실전 절세 체크리스트(바로 적용)
- 주택 수 산정 표부터: 분양권·입주권·오피스텔 주거용 여부 등 포함 범위를 정확히. (취득세 중과/배제 갈림길)
- 지역 지도를 확인: 조정대상지역/인구감소지역 여부에 따라 취득세가 달라집니다. (감면·중과 분기점)
- 일시적 2주택 타임어택: 전입·처분 기한 관리 실패는 중과·비과세 배제 등 낭패.
- 보유세 특례 업데이트: 공정시장가액비율·세율 특례는 ‘연도 한시’가 많아 매년 재점검.
- 양도 시 ‘국세+지방세’ 동시 점검: 지방소득세(양도분) 누락 흔함. 신고창구·전자신고 루트 사전 확인.
- 등록면허세 통합 시뮬레이션: 등기 비용까지 합산한 총세부담을 취득 단계에서 미리 추정.
- 차량은 연납 체크: 자동차세 연납 할인(지자체별)·친환경차 특례·차령경감 확인.
결론: “움직이기 전 10분 점검이, 수백만 원을 지킵니다”
지방세는 취득–보유–양도의 흐름을 따라가며, 지역·시점·주택 수에 민감하게 반응합니다. 특히 2025년에도 인구감소지역 취득세 감면, 재산세 부담 완화 기조, 납세편의 강화 등 변화 포인트가 존재합니다. 계약·이사·매도 전 10분 점검만으로도 중과 회피·감면 적용·연납 할인 등 수백만 원 절세가 가능해요.
다음으로 궁금해할 만한 주제는 “조정대상지역 이동 시 일시적 2주택 취득세 특례 타임라인”, **“분양권·입주권 보유자의 주택 수 산정 실전 사례”**입니다. 원하시면 실제 계약서·등기부 예시 기준으로 체크리스트 양식을 만들어 드릴게요.
FAQ (자주 묻는 질문 6)
- 생애최초 구입도 모두 감면되나요?
요건을 충족해야 합니다. 소득·가액·주택 면적·지역 등에 따른 제한이 있고, 기간·한도도 존재합니다. 지자체 공고·조례와 행안부·정책브리핑 최신 안내를 함께 확인하세요. - 취득세를 늦게 내면 어떻게 되나요?
법정기한 후에는 가산세(무신고·납부지연 등)가 부과될 수 있습니다. 기한 내 신고·납부가 최선이며, 사유가 있으면 가산세 감면·경감 제도(지자체 고시) 여부를 문의하세요. - 양도할 때 지방소득세는 꼭 따로 내야 하나요?
원칙적으로 국세(양도소득세)와 함께 지방소득세(양도분)도 신고·납부해야 합니다. 일반적으로 국세의 10%(가산세·감면 예외 가능)가 산출되며, 시·군·구 신고창구 또는 전자신고 경로를 활용합니다. - 재산세는 왜 두 번 고지되나요?
주택분은 7월과 9월로 분할 고지됩니다. 토지·건축물 등은 과세대상·지자체별로 고지 시기가 다를 수 있으니 각 고지서 일정을 확인하세요. - 자동차세는 배기량만 보나요?
기본은 배기량이지만, 차령·친환경차 여부·연납 신청 등에 따라 세액이 달라집니다. 지자체 ETAX에서 연납 할인 및 기간을 공지하니 체크하세요. - 등록면허세는 부동산만 내나요?
아닙니다. 부동산 등기뿐 아니라 법인 변경등기 등에도 등록면허세가 과세됩니다. 유형별로 정액·정율 체계가 달라지니 사전 견적을 확인하세요.
참고·출처(외부 레퍼런스 2+)
- 국가법령정보센터 – 지방세법(2025.1.1. 시행): 세목·세율·특례의 근거 규정 확인에 필수.
- 대한민국 정책브리핑 – 2025년 지방세제 개편안 요약: 인구감소지역 감면, 재산세 부담 완화 등 연도별 핵심 포인트.
- 국세청/지자체 – 지방소득세(양도분) 신고창구 안내: 양도 시 국세-지방세 동시 처리 경로 확인.
- (보조) 자동차세·계산기 등 실무 참고 자료.
부록: 초보자를 위한 ‘숫자 감각’ 미니 표
(예시) 주택 취득 구간 감각 잡기
참고: 실제 세율·감면은 주택 수·지역·가격·조례·시점에 따라 달라지며, 반드시 법령/지자체 고지로 확인하세요.
| 구분 | 6억 이하 | 6억 초과~9억 | 9억 초과 | 특이사항 |
| 무·1주택(실수요) | 저율~기본세율(대표 1~3%) | 구간 누진 | 고가주택 기본세율 상단 | 인구감소·생애최초·출산·양육 감면 검토 |
| 2주택(조정지역) | 중과(대표 8%) 가능 | 중과 | 중과 | 일시적 2주택 특례 충족 시 중과 배제 가능 |
| 3주택 이상(조정지역) | 중과(대표 12%) 가능 | 중과 | 중과 | 법인 취득 시 별도 중과 구조 |
(위 표는 ‘구도’를 잡는 참고용 개관입니다. 정확한 수치는 국가법령정보센터/지자체 고시를 확인하세요.)